San Antonio-area dwelling builders canceling contracts with consumers as building prices soar

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Deborah Longoria-Narro stellte sich das einstöckige Backstein- und Steinhaus auf einem Eckgrundstück im Viertel Cibolo Canyons an der äußersten Nordseite von San Antonio als ihr Traumhaus vor.

„Ich bin 69 und wollte ein schönes, letztes Haus, um meine letzten Jahre zu verbringen“, sagte sie. „Es ist ein schönes kleines Grundstück. Die meisten Grundstücke haben keine Bäume. Dieser hatte zufällig ungefähr 10 Eichen darauf. Also war ich einfach total besessen von dem Haus.“

Longoria-Narro wird das Haus auf Colina Crest nie zu Hause nennen. Builder Empire Communities hat ihren Kaufvertrag Ende März abrupt gekündigt.

Sie und Empire haben unterschiedliche Ansichten darüber, was die Absage ausgelöst hat.

In einem Brief an Longoria-Narro nannte Jarves Warren, Verkaufsvizepräsident von Empire, ihre “Unzufriedenheit mit dem Bauprozess” und “belästigende Anrufe bei anderen Hauskäufern in der Gemeinde” als Gründe für die Kündigung des Vertrags.

Longoria-Narro nannte die Gründe von Empire einen Vorwand, das Haus zu einem viel höheren Preis wieder auf den Markt zu bringen. Sie stimmte zu, 343.600 Dollar für das Haus zu zahlen; Empire hat es für 425.000 US-Dollar neu gelistet, behauptete sie.

Als „Empire erkannte, dass das Grundstück wertvoller war, behielt es Frau Narros Geld und vertrieb sie von ihren Rechten an dem Grundstück“, so eine Klage, die letzten Monat gegen den Bauherrn eingereicht wurde.

Da die Immobilienpreise aufgrund der steigenden Kosten für Baumaterialien und der Knappheit von Arbeitskräften und Vorräten in die Höhe schnellen, tauchen Geschichten wie die von Longoria-Narro auf.

Potenzielle Hauskäufer erfahren, dass die von ihnen unterzeichneten Kaufverträge den Bauherren ein wichtiges Mitspracherecht geben, wenn es darum geht, die Verträge zu kündigen oder Käufer zu zwingen, mehr als den vereinbarten Preis zu zahlen.

Es ist unmöglich zu wissen, wie oft sich Bauherren auf diese Autorität berufen. Niemand verfolgt diese Informationen, obwohl der Ökonom der National Association of Home Builders Paul Emrath sagte, seine Organisation höre „anekdotische Dinge“, dass es mehr passiert.

„Die Leute haben uns gesagt, dass sie es mehr tun“, sagte er über die Kündigung von Bauverträgen durch Bauherren. „Fast alles, was sie jetzt tun, ist, die steigenden Kosten zu bewältigen.“

Dennoch spielte Emrath das Phänomen herunter. Es ist üblicher, dass Bauherren Preiserhöhungsklauseln in Verträge aufnehmen oder „Kosten-Plus-Preise“ verwenden, die im Wesentlichen einen Aufschlagsprozentsatz zu den Kosten eines Bauunternehmers hinzufügen, sagte er.

Eine aktuelle NAHB-Umfrage unter Bauherren ergab, dass ihre Baumaterialkosten im letzten Jahr um 26 Prozent in die Höhe geschossen sind. Fast alle Kosten seien auf Rekordhöhe, sagte Emrath, Vizepräsident für Umfragen und Wohnungspolitikforschung.

Inzwischen ist die Knappheit vieler dieser Materialien so weit verbreitet wie noch nie seit den 1990er Jahren, als die NAHB damit begann, sie zu verfolgen. Bauholz, Holzpaneele, Geräte sowie Fenster und Türen sind nur einige der Materialien, die einem Mangel ausgesetzt sind, berichten Bauherren.

Steigende Materialkosten tragen zu höheren Preisen für Neubauten bei. Der Medianpreis für ein neues Haus in San Antonio lag im April bei 247.000 US-Dollar, ein Anstieg von 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr, berichtet das San Antonio Board of Realtors.

In der Region San Antonio-New Braunfels kletterte der Median in diesem 12-Monats-Zeitraum um etwa 9 Prozent auf 280.000 USD.

„Beispiellose Volatilität“

Der Hausbauer Rialto Homes in San Antonio erlebt seit dem Herbst eine „beispiellose Volatilität“ bei den Kosten für Baumaterial und Arbeit.

Rialto teilte einigen seiner Käufer letzten Monat mit, dass es den Preis für Häuser, deren Kauf sie bereits zugestimmt hatten, als Reaktion auf die höheren Kosten anhebt.

Rialto teilte den Käufern Rosalinda und Rigoberto Montero in einem Brief vom 20. Mai mit, dass die Kosten für den Bau ihres Hauses mit vier Schlafzimmern und 4½ Badezimmern im Preserve at Mission Valley in New Braunfels um 75.799 US-Dollar gestiegen seien. Sie hatten sich auf einen Kaufpreis von 653.000 Dollar geeinigt.

Der Bauherr gab dem Ehepaar die Möglichkeit, die Mehrkosten zu teilen oder den Vertrag zu kündigen. Rialto hatte zugestimmt, ein Drittel der gestiegenen Kosten zu übernehmen, und ließ die Monteros für etwa weitere 50.000 US-Dollar am Haken, wenn sie sich für eine Fortführung entschieden.

„Wir haben unser Budget schon irgendwie überschritten“, sagte Rosalinda Montero, 49. Sie und ihr Mann entschieden sich schließlich, den Deal zu verlassen. Die Erhöhung habe „unser Budget völlig aus dem Wasser gesprengt“.

Rialto bezog sich bei der Erklärung, warum es den Preis erhöhen könnte, auf einen Nachtrag im Kaufvertrag mit Monteros, der ihm die zusätzlichen Kosten entschädigt, die entstehen, wenn das Paar die Fristen für die Auswahl von Struktur und „Deko“ für sein Haus nicht einhält.

Die Monteros haben den Kaufvertrag Ende letzten Jahres abgeschlossen. Im Nachtrag wurde festgelegt, dass die strukturelle Auswahl innerhalb von 21 Tagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgen musste. Rosalinda Montero sagte, es sei erst am 11. März gewesen, dass sie für ihren ersten Termin angesetzt seien – angesetzt für den 14. April.

„Was für mich wirklich keinen Sinn ergibt, ist, dass ich nie die Kontrolle über die Planung dieser Termine mit dem Designcenter hatte“, sagte sie. „Sie wurden ausschließlich von ihrem Verkäufer hergestellt. Ich fühle mich also irgendwie betrogen, weil ich glaube, dass sie den Prozess in die Länge gezogen haben, um sicherzustellen, dass ich die vertraglichen Fristen nicht einhalte.“

Montero gab zu, dass sie die von Rialto auferlegten Fristen nicht beachtet hatte. In Fettdruck im Anhang heißt es: „Unnötige Verzögerungen beim Abschluss des Auswahlverfahrens verlängern den ‚Abschlusstermin’; Der Käufer kann für die durch die Verzögerung verursachten erhöhten Kosten verantwortlich gemacht werden.“

Der Vertrag von Monteros Nichte mit Rialto wurde ebenfalls storniert, nachdem ihr mitgeteilt wurde, dass die Kosten für ihr Haus um 40.288 US-Dollar gestiegen waren. Auch hier bot Rialto an, ein Drittel dieser Erhöhung zu übernehmen.

„Weniger verlieren“

„In unserer gesamten Geschichte als Hausbauer hat Rialto Kostensteigerungen absorbiert und die in den Vereinbarungen mit den Kunden vorgesehenen Preise eingehalten“, sagte der Bauherr den Monteros. „Dies heute geht über die Übernahme des normalen Geschäftsrisikos hinaus und wäre für das Unternehmen und letztendlich für Sie als Endempfänger der verkauften Ware erheblich nachteilig.“

Rialto-Miteigentümer Eyal Avnon bestritt, dass dies nur ein Manöver des Bauherrn war, um aus dem glühenden Immobilienmarkt Kapital zu schlagen.

„Unsere Motivation besteht nicht darin, mehr Geld zu verdienen“, sagte er. „Wir reden davon, Verluste zu reduzieren, nicht mehr Geld zu verdienen. Es geht darum, weniger zu verlieren, nicht darum, mehr zu verdienen.“

Er wusste nicht, wie viele seiner Käufer einen ähnlichen Brief erhielten wie der von Monteros.

Rialto hatte noch nicht mit dem Bau des Hauses für die Monteros begonnen. Das Grundstück, das das Paar ursprünglich auswählte, kostete 97.000 US-Dollar. Es listet jetzt 136.000 US-Dollar auf, sagte sie.

Als die Monteros sich weigerten, die erhöhten Kosten zu zahlen, führte dies zu einem Zahlungsausfall im Rahmen des Kaufvertrags. Rialto sagte, die Bedingungen der Vereinbarung sahen vor, dass sie ihre Kaution in Höhe von 10.000 USD im Falle eines Zahlungsausfalls behalten könnten. Rialto erstattete jedoch den gesamten Betrag im Gegenzug für die Zustimmung des Paares, keine rechtlichen Schritte dagegen einzuleiten.

“Wir sind nicht sauer auf Rialto, nur enttäuscht”, sagte Montero. „Wir wollten nur, dass sie unser Zuhause für immer bauen. Wir dachten ehrlich, dass wir ihre Erwartungen gewissenhaft erfüllen. Wir wünschten nur, sie hätten uns getroffen.“

Die Monteros haben die Wohnungssuche wieder aufgenommen und bemerken die höheren Preise seit Beginn ihrer Suche. Sie erwarten, ihr aktuelles Zuhause in diesem Sommer aufzulisten. Sie können in eine Wohnung einziehen, bis sie ein neues Zuhause beziehen können.

‘Einseitige’ Verträge

Die Vertragshersteller, die den Käufern präsentiert werden, ähneln denen von Autohändlern und Vermietern. Die Bedingungen, die als „Adhäsionsverträge“ bekannt sind, werden von einer Partei festgelegt und lassen der anderen Partei wenig bis gar keinen Verhandlungsspielraum.

„Diese Verträge sind so einseitig geschrieben“, sagt Kenneth Grubbs, Anwalt aus San Antonio, der auch Streitigkeiten mit Bauherren praktiziert. “Der Durchschnittsverbraucher kann sie nicht auf dem Vertrag bekämpfen.”

Wenn ein Käufer der Formulierung in einem Vertrag widerspricht, sagt Grubbs, sagt der Bauunternehmer einfach: „Suchen Sie einen anderen Bauunternehmer. Wir akzeptieren keine Änderungen.“

Ein Bauunternehmer in Fort Worth zitierte kürzlich eine Klausel in einem seiner Verträge – bekannt als „Beendigung aus Zweckmäßigkeit“ – um einen Deal zu stornieren. Die Klausel erlaubte den Käufern jedoch nicht, zu Fuß zu gehen.

Das in Aledo ansässige Kenmark Home kündigte den Vertrag mit Dan und Danielle Ostrowski, nachdem es hieß, er sei zu schwierig und sogar kämpferisch geworden, wenn es darum ging, Änderungen und Korrekturen während des Baus des Hauses zu fordern. berichtet das Fort Worth Star-Telegramgram diesen Monat.

Die Ostrowskis hatten zugestimmt, 416.625 US-Dollar für das weiße Backsteinhaus mit vier Schlafzimmern im hohen Norden von Fort Worth zu zahlen. Nachdem ihr Vertrag gekündigt wurde, brachte Kenmark das Haus sofort wieder auf den Markt – diesmal für 526.900 US-Dollar oder 26,5 Prozent mehr als die Ostrowskis zahlen würden.

Kenmark bestritt, den Vertrag gekündigt zu haben, um den Preis zu erhöhen und den glühenden Wohnungsmarkt zu nutzen. Steigende Materialkosten und die Rückerstattung der Ostrowskis trugen zu dem höheren Listenpreis bei, sagte ein Beamter aus Kenmark dem Star-Telegram.

“Gutgläubiger Streit”

Empire Communities hatten eine ähnliche Terminologie in ihrem Vertrag mit Danielle Longoria-Narro, die kurz vor der Schließung eines Hauses im Cibolo Canyon stand.

Empire sagte, ihre Unzufriedenheit mit dem Bau des Hauses habe es dazu veranlasst, von seinem Recht zur Kündigung des Vertrages Gebrauch zu machen. Der Vertrag besagte, dass „im Falle, dass ein gutgläubiger Streitfall entstehen sollte“ und dieser nicht innerhalb von 10 Tagen beigelegt wurde, der „Verkäufer“ das Recht hat, den Vertrag zu kündigen. Der Vertrag gab Longoria-Narro jedoch kein Kündigungsrecht.

Longoria-Narrro sagte, ihre Beschwerden beinhalteten einen Riss im Beton, der sich von einer Seite des Hauses zur anderen erstreckte. Der Baumeister überreichte ihr einen Ingenieurbrief, in dem es hieß, es sei in Ordnung. Sie sagte auch, dass eine Dunstabzugshaube in der Küche an der falschen Stelle installiert wurde.

Longoria-Narro gab zu, dass sie sich bei einem Nachbarn beschwert hatte, der gerade einzog, und benutzte einen Kraftausdruck, um den „Sturm“ zu beschreiben, der in ihrem Haus tobte. Dreißig Minuten später, sagte sie, sagten ihr Vertreter des Imperiums, dass sie ihren Vertrag kündigen würden.

„Ich habe geweint und geweint und sie angefleht“, nicht abzusagen, sagte sie. „Ich habe sogar eine Notiz, eine SMS, an den Typen geschickt, der die Entscheidung getroffen hat. Er sagte: „Nein, wir werden unsere Meinung nicht ändern. Wir kündigen den Vertrag. Du bist nicht glücklich. Sie beschweren sich einfach zu oft über das Haus.’“

Niemand von Empire würde sich dazu äußern.

“Kündigung wegen eines ‘bonafide-Streits’ ist für mich ein völlig neuer Begriff”, sagte Genevieve Hébert Fajardo, Rechtsprofessorin an der St. Mary’s University. „Und das meine ich nicht so wie ‚Wow, das ist interessant.’ Das heißt, das klingt nicht nach einem legitimen vertraglichen Grund, einen Vertrag zu beenden.“

Sie fügte hinzu, dass sie den Vertrag sehen möchte, um genau zu wissen, wie er es einer Seite ermöglicht, den Vertrag zu brechen.

Die Gründe, die Empire Longoria-Narro nannte, seien nur “Ausreden”, um den Vertrag zu brechen, damit das Haus zu einem höheren Preis verkauft werden kann, sagte ihr Anwalt in San Antonio, William Germany.

Nach der Absage von Empire, sagte Deutschland, kostete das Haus im Internet 425.000 US-Dollar oder fast 24 Prozent mehr als die 343.600 US-Dollar, die Longoria-Narro zahlen würde.

„Es ist ein großartiger Terminmarkt für einen Bauunternehmer“, sagte er. „So wie ich es sehe, sichern sie ihre Wetten auf diese Häuser ab. Wenn der Markt die Talsohle erreicht hätte, hätten sie mit Sicherheit … ihre Füße ans Feuer gehalten und sie dazu gebracht, 343.000 Dollar zu zahlen.

„Das besteht den Geruchstest nicht“, fügte Deutschland hinzu.

Longoria-Narro und Empire versuchten, ihren Streit zu schlichten, aber er enthielt eine vertrauliche Bestimmung.

Offensichtlich konnten sie ihre Differenzen jedoch nicht beilegen, da sie den Bauunternehmer am 24. Mai vor dem Bezirksgericht in San Antonio wegen gesetzlichem Betrug und Vertragsbruch verklagte. Sie will auch 12.500 Dollar zurückbekommen, sagte sie, sie habe den Baumeister bezahlt.

„Imperium sollte ein Beispiel dafür sein, dass es künftig keine Verbraucher betrügt und andere nationale Bauunternehmen davon abhält, dasselbe zu tun“, heißt es in der Klage.

Der Vertrag verpflichtet die Parteien, sich einem verbindlichen Schiedsverfahren zur Beilegung von Streitigkeiten zu unterwerfen. Longoria-Narro hat das Gericht gebeten, einen Schiedsrichter zu ernennen.

Longoria-Narro hat einen anderen Bauunternehmer gefunden, der für sie in der Nähe der US 281 und des Borgfeld Drive ein Haus baut, obwohl sie noch ein Jahr warten muss, bis die Arbeiten abgeschlossen sind.

„Es sind ungefähr 50.000 Dollar mehr. Aber es ist 400 Quadratmeter kleiner“ als das Heimatimperium für sie gebaut hat, sagte sie.

pdanner@express-news.net